最近上海新房楼市很热闹盛康优配优配，连带着土地市场也表现地异常活跃，过去几年才出一个的地王项目如今正在市场被大量供应
一些点状案例开始串联成面
也值得此刻拿出来和大家一起探讨
因为当这些点状现象所表达的观点都指向一个方向，那么这很可能就是一个需要引起我们足够重视的地方
比如今天这个：
商改住
那些占据市区核心也是一座城市最好的地块，以往大都用于商业或者办公属性
但在今年却都悄悄改为了住宅用地
比如最近刷屏的上海绿城潮鸣东方，来自小米企业用地
比如今年我们深度合作的广州保利面粉厂地块，一度被业内人士认为将会成为广州最独一无二的塔尖产品，原本也是商务办公用地
单就上海而言
今年已有5块地进行土地性质变更
其中包含即将推出的衡复风貌地王，以及原本打算建成220米以上打造成为城市商业地标的虹口北外滩地块
也从商办更改为三类住宅
并且主动下调容积率从6.2下降为2.5，建筑高度也从220米改为100米
这当然不是上海第一次改商办用地为住宅用地
更早还有2021年的世博九宫格，今年年初传出砍减商办的徐汇华泾“华之门”，也转而用于住宅和科研用地
商改住背后究竟有什么意图
以及对于未来的趋势我们觉得又是如何
如果我是一家开发商的老板，此时我一定不会放过当下每一个来自土地端的真实变化
01
很明显，今年商改住的趋势正在全国化蔓延
首先从数据来看
除上海外，今年包括广州、深圳、杭州、苏州、南京在内的大量城市都在展开一场轰轰烈烈的商改住浪潮
第一个给我的感受就是：快
比较典型的杭州
据不完全统计，杭州2023年以及2024年商改住的建筑面积均在110万方以上
其中西湖区和萧山区是商改住的主力，分别有33.4万方和30.6万方
占据了全年商改住面积的58%
其中不乏许多核心地段的优质地块，如西湖区蒋村地块、滨江区区政府地块、萧山区奥体地块等
意味着这些地段的供地量会再增加
就冲这速度，也难怪今年杭州被称为卖地狂魔
截至4月底杭州今年已经卖出49块地，总金额高达883.86亿，对比杭州去年全年卖地收入1173.43亿，今年仅用4个月就完成了去年的75%
另一头的深圳着急了
今年1季度深圳仅出售龙岗一宗宅地，于是深圳也开启了疯狂的商改住，今年4月深圳已规调10宗宅地商改住，释放逾24万宅地储备
而体现在地段区位上
这些商改住地块实在太令人艳羡，堪称地王级别
各位还记得去年深圳红盘中海深湾玖序么盛康优配优配
除了玖序产品力加持，项目区位也是唯一以“超级”命名的总部基地：深圳湾超级总部基地
环绕旁侧都是神舟数码国际创新中心、OPPO国际总部、招商银行全球总部大厦这样的全球总部集群
之所以能诞生在全球总部也是22年区域内唯一一宗住宅，背后正是商改住
而今年4月顶级地段之下又迎来了第二块商改住
地块位置正好处于中海深湾玖序东侧
三面被写字楼包裹
同样由商业服务业用地更改为二类居住用地，容积率为4.4
这里简单跟大家介绍下住宅地块属性，一般居住用地分为三类，级别越高土地素质也越高
其中二类R2处于中等建筑密度，多为高层住宅
一类居住用地R1则是容积率在0.2-0.8的低密别墅、洋房，三类R3更多是高密度的城中村或棚户区，涉及城市更新的地块
而除了本次调整的03-16地块外，根据容积率测算或将释放出住宅用地有近5.2万平
深超总还有5块商业用地暂未动工
不知未来是否也有改为二类住宅地块的可能
同样情况还发生在另一王炸板块
杭州奥体商改住
早在去年9月，根据“杭州市萧山区奥体博览中心单元BJ1706-10、BJ1706-11地块详细规划局部调整（草案）”公示，奥体核心区突发新增一块宅地
其中一块地为已建成的合丰新业大厦
BJ1706-10地块则是由商业商务用地，调整后为二类居住用地/服务设施用地
经过49轮竞价，最终滨江以39.54亿元竞得，溢价率达33.85%，也就是现在的奥体新盘奥映鸣翠府
有意思的是今年3月，杭州奥体继上次商改住后再次挂牌了一宗涉宅地块
还是商改住
经过168轮报价后由保利竞得，成交总价约45.37亿，折合成交楼面价约51611.38元/平，溢价率58.8%
直接成为奥体新地王
不夸张的说为了商改住，各城市基本把自己压箱底的地都给拿出来了
02
但，商改住背后并非简单的土地变性
第一
是拥有明显的地块经济指标优化
要知道这些地块原本可是纯粹的商用地地块，无论是建筑高度还是密度，于是当这些经济指标跟住宅项目不适配的时候
则会以居住用地的标准调整原有指标
最直接体现在下调容积率
包括上海虹口北滩地块、杭州奥体地块、杭州未来科技城地块三宗地块，都是从最高6以上容积率下调至2左右
目的就是为住宅创造更多公区规划
绿城潮鸣东方作为原小米企业用地地块面积本就不大，约1.67万方，但容积率从3.0到2.2
不仅内部采用下沉庭院处理，更重要边界处
通过退让红线22米的方式，形成沿街120米的超级景观界面
低区也能保持很好的景观视野盛康优配优配
再比如刚刚提到的杭州奥体BJ1706-10地块
包括地块面积、容积率从6.0到2.7、建筑密度从45%下降至28%，绿地率也来到从25%提升到35%，限高80米
基本把所有指标都回炉重造一遍
甚至对于商改住地块，还可能有隐藏款“福利”
就是根据我整理的商改住项目发现，尤其是在城市核心地段的项目
基本都无中小套配比
尤其是对于上海，在土地出让前的规划阶段，每年会做一次中小套配比
然后再把比例分配给各个地块
越核心的区域比如黄浦、静安可以高达70%，五大新城郊区则可适当降低比例释放改善大户型需求
我们曾经看过上海有楼盘整体只两种户型，92平的三房+198平的四房
背后代表其实是两种完全不同客群的割裂
所以这时候商改住的好处就体现了，因为整个中小套指标在整盘的住宅地块就已经规划完毕
转性地块也就不在范围之内
于是绿城潮鸣东方可以只做285-585平大户型
包括广州保利面粉厂地块，就在3月也公布了项目面积段会在210-630平
再叠加享受30%阳台率的新政试点倾斜，楼盘之下还有巨量底层商业作为超级底盘
单看这规划就是奔着广州新一代封面性豪宅去的
好地段、低容积率、更低的限制条件
类似还可能会有无硬性公建配套要求、无保障房配建要求等
也让某些商改住地块比普通居住用地更加诱人
我们看到建在这些商改住地块之上的住宅，无一例外不是区域塔尖，体现在销售单价上比之前期的楼板价
每平能高出超40%
假设刨除自持租赁住房，中海深湾玖序的楼面价大概为9.28w/平，而后期项目销售高达13.3w/平，首开劲销100.2个小目标
同样作为杭州奥体不限价之后的第一个新房的奥映鸣翠府，单价可能会来到8.5-9w/平
有望再次刷新奥体板块天花板
商改住项目正在成为开发商以及购房者眼里的香饽饽
03
那为什么要大力推行商改住
从表面来看是为了刺激土地市场，开发商确实也在项目销售端获得了可观的利润
但我更愿意把它归类为这个词
供给侧改革
本质上也是因为以前城市的土地供应结构决定了现在市场整体的存量不同程度过剩
来自影响土地端的三个维度
第一市中心商办过剩，第二城市小户型过剩，第三郊区住宅过剩
所以如果土地未来供给有方向
也一定是围绕着以上三个维度而产生的潜在趋势：
1、好的商办地块转变住宅
虽然我们没有办法做精准的测算，但可以从这两个关键指标窥视出端倪
商办新增供应和空置率，即使一线如北京上海
截止2025年一季度空置率基本都在20%
尤其是伴随供应量激增，未来三年空置率很可能会持续攀升
上海虹口北外滩地块就是个很好的例子
该地块处于北外滩核心区至高点聚集处，原本是作为地标级商业打造，建筑高度高达220米
但比之地标级商办，区域更需要的是高端住宅
根据早前北外滩控详规划，北外滩核心区总建筑面积约322万平方米，其中，住宅建筑面积约32万平方米，商业办公建筑面积约277万平方米
换言之，住宅规模还不足10%
这块地也在今年4月变更为住宅用地，并且将高度下调至100米，如果进入土拍市场
势必会成为今年的虹口新地王
转性之后的商办地块确实可以成为市区土地很好的补充
2、市中心的住宅提供大户型
各位去看上海今年的土拍，类似市区核心地王项目的比例也已经降至40%-60%
更何况商改住后无中小套配比无异于逆天的存在
本质上也是鼓励好地段大户型的产生
整个2024年的上海，200平以上大户型供应量已经高达3775套
占比高达5.5%
去年300-1100平的翠湖六期，今年上海壹号院200-400平的户型只拿来做三房，市场的反应是最快的
但是商改住、大户型都可以让市区好地段的产品获利，那么郊区项目呢
郊区未来高端项目主打纯别墅产品
比如我们在上海看到了青浦开始出现1.0以下容积率的住宅出让，这意味着郊区可以正儿八经打造更低密的纯粹别墅类产品
从此郊区同样也拥有了吸纳城市塔尖购买力的可能
发现了么
所以为什么开头我会说点连成面
表面看似是单点现象的出现，其实是串联土地改革的环环相扣
今年时间来到5月已经接近过半，我们仍然有对行业的迷茫也有对供求关系逆转之后楼市的不确定
但这不代表躺平或者放弃
很明显如今行业趋势已经在伴随土地出让节奏的调整有所改变，在我眼里当下大量开发商开始做好房子，也是看到了来自土地市场的趋势
本质上还是在产品
产品的背后是土地政策的市场化以及产品打造的极致化
所以时代并没有消失不过是再往前多翻了一篇，只有选择好属于这个赛道的道路然后坚定的走下去，这才是根本的根本
好，下一个问题：
那些能够先知先觉，最先站在时代浪潮之巅的又会是谁？
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第6085篇原创文
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